Аренда или доверительное управление отелем: что выбрать собственнику

Собственник гостиницы может владеть хорошим объектом, но при этом совсем не хотеть самостоятельно заниматься персоналом, бронированиями, тарифами, рекламой, рестораном, закупками и десятками ежедневных операционных вопросов.

В такой ситуации обычно рассматривают два основных варианта: передать гостиницу управляющей компании в аренду либо привлечь профессионального оператора к управлению объектом.

На первый взгляд модели похожи: в обоих случаях ежедневной работой занимается профессиональная команда. Но распределение доходов, ответственности и контроля заметно отличается.

На сайте УК «Исторические отели» эти модели также разделены: при аренде управляющая компания ведёт гостиничную деятельность на своём юридическом лице, а при доверительном управлении деятельность остаётся на юридическом лице собственника и УК отвечает за операционную работу. Исторические отели

В чём главное отличие

Аренда гостиницыДоверительное управлениеКто занимается операционной работойуправляющая компанияуправляющая компанияНа чьём юрлице работает гостиницакак правило, арендаторасобственникаУчастие собственникаминимальноесохраняется в ключевых решенияхОтчётностьпоказатели, предусмотренные договоромподробная управленческая отчётностьОперационный рискв значительной степени переходит операторуостаётся связан с бизнесом собственникаМодель дохода собственникаопределяется договором арендыфинансовый результат гостиницы за вычетом расходов и вознаграждения УК

При этом конкретная юридическая конструкция всегда определяется договором. Термин «доверительное управление» в гостиничной практике может использоваться для разных моделей сотрудничества, поэтому перед подписанием документов важны не столько названия, сколько точное распределение прав и обязанностей сторон.

Когда собственнику подходит аренда гостиницы

Аренда удобна в ситуации, когда собственник рассматривает отель прежде всего как объект недвижимости и не хочет погружаться в гостиничную операционную деятельность.

Управляющая компания самостоятельно организует работу персонала, продажи, маркетинг, закупки, работу с гостями и другие процессы.

Для владельца это означает меньше ежедневных решений.

Особенно интересна такая модель собственникам, у которых есть:

• действующая гостиница, которой они больше не хотят управлять самостоятельно;
• здание, подготовленное под гостиничное использование;
• историческая усадьба или другой объект с гостиничным потенциалом;
• несколько объектов недвижимости, где гостиница является только одним из активов.

Перед подписанием договора аренды гостиницы необходимо отдельно определить, кто оплачивает капитальный ремонт, оборудование, замену мебели и инженерных систем, кто отвечает за охранные обязательства, а также в каком состоянии объект должен быть возвращён после завершения договора.

Для исторического здания эти пункты особенно важны.

Когда лучше доверительное управление

Доверительное управление подходит собственнику, который хочет сохранить гостиничный бизнес и получать результат непосредственно от его работы, но передать ежедневную операционную деятельность профессиональной команде.

При такой модели собственнику особенно важна прозрачность.

Он должен видеть не только общую выручку, но и:

загрузку гостиницы, средний тариф ADR, RevPAR, расходы на персонал, себестоимость ресторанного направления, стоимость каналов продаж, маркетинговые затраты, коммунальные расходы и итоговый финансовый результат.

На текущем сайте «Исторических отелей» для этого формата заявлены управленческий P&L, план-факт и доступ к рабочим системам объекта. Исторические отели

Что обязательно предусмотреть в договоре управления отелем

Одной фразы «УК отвечает за управление гостиницей» недостаточно.

В договоре управления гостиницей желательно отдельно определить:

• полномочия управляющей компании;
• годовой бюджет;
• порядок согласования незапланированных расходов;
• кто утверждает тарифную политику;
• кто нанимает и увольняет ключевых сотрудников;
• KPI управляющей компании;
• порядок расчёта вознаграждения;
• требования к отчётности;
• доступ собственника к PMS, CRM и финансовым системам;
• порядок проведения капитальных работ;
• ответственность за состояние здания;
• условия расторжения договора.

Для объекта культурного наследия дополнительно распределяется ответственность за соблюдение охранных обязательств и проведение работ с историческим зданием.

Что выгоднее собственнику

Универсального ответа нет.

Если задача собственника звучит как «я хочу получать доход от объекта и практически не заниматься гостиницей», логичнее изучать аренду.

Если задача — «я хочу сохранить гостиничный бизнес, видеть всю его экономику и участвовать в крупных решениях, но не управлять персоналом и продажами самостоятельно», больше подходит управление профессиональным оператором.

Сравнивать нужно не только процент дохода.

Например, предложение с более высоким процентом собственнику может оказаться менее выгодным, если оператор не умеет управлять тарифом, каналами продаж и загрузкой.

Поэтому сначала строится финансовая модель объекта, а уже после неё сравниваются форматы сотрудничества.

С чего начать собственнику

Для предварительного анализа обычно достаточно:

адреса гостиницы, количества номеров, площади объекта, фотографий, текущей загрузки, среднего тарифа и финансовой отчётности хотя бы за последние 12 месяцев.

Если гостиница только создаётся, вместо операционной отчётности потребуются планы здания и информация о предполагаемых инвестициях.