Собственникам и инвесторам
Усадьба «за рубль»: как сделать из неё отель и выполнить обязательства
Фраза «усадьба за рубль» звучит так, будто историческое здание можно получить практически бесплатно.
На практике речь обычно идёт совсем о другом.
Различные государственные и региональные программы позволяют инвестору получить исторический объект на льготных условиях, но взамен он принимает обязательства по его восстановлению и дальнейшему содержанию.
Конкретные условия зависят от региона и документации конкретного объекта.
Например, в Москве действует программа льготной аренды объектов культурного наследия после выполнения установленных условий; право аренды отдельных объектов предоставляется через торги. Условия и требования следует проверять по действующей документации конкретного проекта.
Главная ошибка инвестора
Ошибка звучит так: «Аренда почти бесплатная - значит проект будет выгодным».
Но стоимость аренды может оказаться небольшой частью проекта.
Основные инвестиции часто приходятся на реставрацию, инженерные сети, проектирование, исследования, приспособление здания, мебель, оборудование, благоустройство и запуск бизнеса.
Поэтому объект сначала нужно рассматривать как инвестиционный проект и только после этого - как возможность получить льготную аренду.
Шаг 1. Изучить документацию объекта
До участия в торгах нужно изучить:
- правовой статус здания;
- предмет охраны;
- техническое состояние;
- земельный участок;
- охранные обязательства;
- сроки выполнения работ;
- условия перехода на льготную ставку;
- допустимые варианты использования.
И только после этого оценивать гостиничный сценарий.
Шаг 2. Посчитать потенциальный отель
Допустим, площадь здания составляет 2 000 м².
Это совершенно не означает, что из неё получится 2 000 м² продаваемых гостиничных номеров.
Часть площади займут коридоры, лестницы, технические помещения, ресторан, кухня, ресепшен и хозяйственные зоны.
А историческая планировка способна дополнительно ограничить номерной фонд.
Поэтому сначала нужно разработать предварительную планировочную модель.
Шаг 3. Посчитать гостиничную экономику
Нужны хотя бы четыре ключевых показателя: количество номеров, потенциальный средний тариф, загрузка и дополнительная выручка.
После этого можно построить прогноз доходов и понять, какой объём инвестиций объект способен экономически выдержать.
Шаг 4. Оценить реставрацию
Для ОКН нельзя просто взять стоимость ремонта обычного здания за квадратный метр и умножить её на площадь.
Историческое здание может потребовать реставрации фасадов, кровли, кладки, деревянных элементов, лепнины, лестниц и других охраняемых конструкций.
Кроме того, нужно разместить современные инженерные системы.
Поэтому до участия в дорогостоящем проекте необходим хотя бы предварительный технический аудит.
Шаг 5. Сопоставить сроки программы и реальный график
Сроки проектирования, согласований и реставрации должны помещаться в обязательства инвестора.
Для работ с ОКН действует специальный порядок: проектная документация и сами работы проходят предусмотренные законодательством процедуры согласования и контроля.
Отставание от графика может превратить льготный объект в проблему.
Шаг 6. Продумать, что будет после реставрации
Восстановление здания - только первая половина задачи.
После него начинается гостиничный бизнес:
- персонал;
- продажи;
- маркетинг;
- рестораны;
- онлайн-бронирования;
- инженерная эксплуатация;
- содержание территории;
- ремонт исторических элементов.
Поэтому финансовая модель должна рассчитываться не до момента окончания реставрации, а хотя бы на несколько лет эксплуатации.
Когда «усадьба за рубль» действительно интересна
Такой объект может стать хорошим гостиничным проектом, если одновременно выполняются три условия:
- есть туристический спрос;
- планировка позволяет создать достаточный номерной фонд;
- экономика будущей гостиницы соответствует объёму инвестиций в восстановление.
Символическая арендная ставка сама по себе ни одного из этих условий не гарантирует.
Обсудить ваш объект
До участия в торгах на исторический объект имеет смысл провести гостиничный аудит: оценить возможный номерной фонд, тариф, загрузку, инвестиции и будущую финансовую модель.
