Бизнес-план гостиницы: пример расчёта окупаемости отеля на 35 номеров

Наоборот.

Хорошая финансовая модель должна показать инвестору, при каких условиях проект становится прибыльным, а при каких - теряет деньги.

Разберём упрощённый пример гостиницы на 35 номеров.

Сколько номеро-ночей можно продать

35 номеров × 365 дней = 12 775 доступных номеро-ночей в год.

Теперь посмотрим на загрузку.

При загрузке 50% продаётся около 6 388 номеро-ночей. При 65% - примерно 8 304. При 75% - примерно 9 581.

Если условно принять средний тариф 7 000 рублей:

Это только математический пример номерной выручки - без ресторана и других доходов и до вычета комиссий, налогов и расходов.

Он хорошо показывает, насколько финансовый результат зависит сразу от двух показателей: загрузки и ADR.

Пример модели «Исторических отелей»

На странице для собственников компания публикует собственный иллюстративный расчёт модельного отеля на 35 номеров: около 60 млн рублей годовой выручки, около 21 млн рублей дохода собственника при приведённых предпосылках, около 175 млн рублей инвестиций, ориентировочный ROI 12% и срок окупаемости около восьми лет.

Это хороший пример именно сценарной модели, а не обещания доходности конкретного объекта.

Какие доходы нужно учитывать

Выручка гостиницы состоит не только из номеров.

Для загородного или исторического отеля существенными направлениями могут стать:

• ресторан;
• банкеты;
• свадьбы;
• экскурсии;
• СПА;
• аренда площадок;
• корпоративные мероприятия;
• дополнительные услуги.

Иногда именно дополнительная инфраструктура делает небольшой номерной фонд экономически жизнеспособным.

Основные операционные расходы

В бизнес-план гостиницы необходимо включить:

• фонд оплаты труда;
• коммунальные услуги;
• закупки;
• прачечную;
• housekeeping;
• комиссии агрегаторов;
• маркетинг;
• IT;
• ремонт;
• охрану;
• налоги;
• расходы ресторана;
• управление.

Для исторического объекта также желательно предусматривать отдельный резерв на содержание здания.

Не забудьте про первоначальные инвестиции

CAPEX гостиницы - это далеко не только ремонт номеров.

В расчёт входят:

• проектирование;
• строительство;
• инженерные сети;
• реставрация;
• мебель;
• сантехника;
• текстиль;
• кухня;
• прачечная;
• системы безопасности;
• оборудование;
• благоустройство;
• IT;
• предстартовые расходы.

Как считается окупаемость

Упрощённая формула: Срок окупаемости = инвестиции / годовой денежный поток инвестора.

Если вложено 175 млн рублей, а проект стабильно даёт инвестору 21 млн рублей в год: 175 / 21 ≈ 8,3 года.

Но реальная модель должна учитывать изменение загрузки, тарифов, инфляцию, рост расходов, налоги, ремонт и стоимость финансирования.

Зачем считать несколько сценариев

Одной таблицы «средний прогноз» недостаточно.

Нужны как минимум три сценария:

• консервативный;
• базовый;
• оптимистичный.

Особое внимание стоит уделить консервативному.

Если проект способен обслуживать свои обязательства только при загрузке 80%, риск очень высокий.

Если экономика остаётся устойчивой даже при заметном снижении спроса, модель значительно надёжнее.

Что должен ответить бизнес-план гостиницы

В итоге инвестор должен получить ответы:

• Сколько денег нужно вложить?
• Сколько номеров экономически оправдано?
• Какой средний тариф необходим?
• Какую загрузку должен обеспечить оператор?
• Когда объект выходит на операционную безубыточность?
• Какой денежный поток получает собственник?
• Через сколько лет возвращаются инвестиции?

Только после этого стоит окончательно утверждать проект.

Обсудить ваш объект

УК «Исторические отели» разрабатывает гостиничные финансовые модели для действующих и будущих объектов, включая усадьбы и исторические здания.

Передать объект на предварительную оценку