Собственникам и инвесторам
Как открыть отель в старинном доме или усадьбе: сроки, деньги, документы
Запрос «как открыть отель» кажется простым, пока дело не доходит до конкретного здания.
Если речь идёт о старинном доме или усадьбе, обычная схема «купить помещение - сделать ремонт - начать принимать гостей» почти никогда не работает.
Исторический объект требует одновременной работы с недвижимостью, проектированием, гостиничной экономикой и будущей операционной деятельностью.
1. Начните не с ремонта, а с документов
Проверьте:
- кому принадлежит объект;
- вид разрешённого использования;
- земельный участок;
- наличие статуса ОКН;
- предмет охраны;
- техническое состояние;
- существующие ограничения.
Если здание является объектом культурного наследия, порядок работ существенно меняется.
2. Определите, кто будет вашим гостем
Нельзя проектировать гостиницу «для всех».
Усадебный отель рядом с туристическим маршрутом, загородный SPA-отель и небольшой городской исторический отель имеют разную аудиторию и разную экономику.
Нужно понять: зачем сюда едут; сколько ночей остаются; когда высокий и низкий сезон; какой тариф готов платить гость.
3. Посчитайте гостиницу
До полноценного проектирования создаётся финансовая модель.
Например:
- 35 номеров;
- прогноз загрузки по каждому месяцу;
- ADR;
- доход ресторана;
- мероприятия;
- расходы;
- штат;
- комиссии площадок;
- маркетинг;
- налоги;
- эксплуатация.
Так определяется максимально допустимый объём инвестиций.
4. Создайте концепцию и планировку
На этом этапе гостиничный оператор должен работать вместе с архитектором.
Потому что гостиница - это не только номера.
Нужны помещения для персонала, белья, хранения, кухни, уборочного инвентаря, инженерных систем и десятков процессов, которые гость никогда не увидит.
5. Проведите проектирование и работы
Для обычного здания порядок будет одним, для ОКН - значительно сложнее.
В историческом объекте приходится совмещать современные требования гостиницы с необходимостью сохранять исторически ценные элементы.
6. Подготовьте гостиничную операцию
Параллельно со стройкой нужно подготовить:
- PMS;
- систему бронирования;
- channel manager;
- сайт;
- CRM;
- кассы;
- штатное расписание;
- стандарты сервиса;
- поставщиков;
- регламенты;
- тарифную сетку.
7. Пройдите необходимые процедуры для средства размещения
По действующим правилам гостиницы относятся к средствам размещения, для которых предусмотрены обязательные регистрационные и классификационные процедуры. Условия и требования следует проверять по действующей документации конкретного проекта.
Поэтому регистрацию и классификационные процедуры нельзя оставлять на последний день.
8. Начните продавать отель до открытия
К моменту открытия должны быть готовы:
- фотоконтент;
- сайт;
- система онлайн-бронирования;
- карточки на площадках;
- социальные сети;
- партнёрские программы;
- PR.
Хороший запуск - это когда первые гости приезжают практически сразу после открытия, а не когда маркетинг начинается после окончания ремонта.
Сколько времени занимает открытие отеля
Очень приблизительно можно ориентироваться следующим образом:
- готовое здание, требующее относительно небольшого ремонта - от 6-12 месяцев;
- полноценная реконструкция - от 12-24 месяцев;
- сложный исторический объект или ОКН - от 18-36 месяцев и более.
Это именно инвестиционные ориентиры. Реальные сроки зависят от состояния здания и необходимых согласований.
Сколько денег нужно
Правильнее считать не «цену номера», а весь CAPEX проекта.
В него входят:
- проектирование;
- строительство;
- инженерные сети;
- реставрация;
- мебель;
- сантехника;
- текстиль;
- кухня;
- прачечная;
- системы безопасности;
- оборудование;
- благоустройство;
- IT;
- предстартовые расходы.
Только после этого можно говорить о сроке окупаемости.
Самое важное правило
Не проектируйте сначала красивый отель, а потом его экономику.
Сначала нужно определить продукт и финансовую модель, а уже затем вкладываться в архитектуру и строительство.
Обсудить ваш объект
Для первичной оценки будущего отеля достаточно адреса, площади, планов и фотографий здания. На их основе можно определить гостиничный потенциал и следующий этап проекта.
